INFOS POUR LES SCI, EN BREF
communes aux sociétés civiles
• Une SCI obtient un prêt immobilier pour lequel la banque applique un taux usuraire. La SCI porte le litige devant le tribunal pour obtenir un taux voisin de celui accordé à la majorité du public et demande le remboursement du trop payé.
Arguant qu'ils ont constitué une SCI pour gérer leurs biens personnels, les associés considèrent que la banque ne peut appliquer un taux de crédit aussi élevé pour le financement accordé. La Cour de cassation n'est pas du même avis rappellant qu'un empunteur, dans son jugement courant septembre 2021 (Cass Civil 1, 8.9.2021) - ou une personne morale - lorsqu'il se livre à une activité professionnelle, perd la qualité de "non professionnel" ou "consommateur". C'est le cas lorsqu'une société civile, juge t-elle, comporte dans ses statuts la mention de "gestion de biens immobiliers".
La Cour avait déjà rendu un jugement identique en janvier 2018 (Cass. Civil B 20-18. 642.
Il convient donc d'être prudent quant au choix des statuts, et du montage d'une société compte tenu de ces jugements...
• Charges sociales des gérants-associés ou associés non salariés les SCI et SC en sont-elles redevables ?
Les sociétés civiles qu'elles soient en SCI ou en autre forme de société civile, ne sont pas redevables des charges sociales si aucun salaire n'est versé. Précisions charges sociales du gérant du gérant, est-elle passible de charges sociales.
• Renonciation à l'option d'imposition sur les sociétés
Les sociétés civiles
dont les exercices sont clos depuis le 31 décembre 2018 et ayant pris l'option de l'imposition sur les sociétés - IS - peuvent renoncer et revenir à l'imposition sur le revenu - IR - si la demande est constituée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel la SC a opté pour l'imposition à l'IS. Passé ce délai, l'imposition à l'IS devient irrévocable. A noter qu'il ne sera plus possible de revenir à l'IS après que la société civile ait obtenu le retour à l'IR.
La renonciation sur papier libre ou dématérialisée doit être adressée au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultat (CGI ann. III art. 350 F).
22 décembre 2020 (Source : Bulletin officiel des Impôts - BOI-IS-CHAMP-20-20-30 n° 20 - Texte complet de cette disposition) - Publication site 30 avril 2021
• Avances en compte courant
Pour ouvrir un compte courant dans une société avant la loi Pacte du 22 mai 2019, rappelons-le, il était nécessaire de détenir au moins 5 % du capital social.
Dans le but de favoriser le financement des entreprises, cette loi Pacte supprime cette condition de détention.
Désormais, tout associé quelque soit le montant de sa participation dans le capital, peut consentir une avance en compte courant à la société.
(Loi Pacte
2019-486 du 22-05-2019, art.76, JO 23 texte n°2).
• SCP, Société Civile Professionnelle.
Par décret d'application de la loi de 1966, dix neuf professions peuvent constituer des SCP parmi lesquelles : l'administrateur judiciaire et mandataire judiciaire, architecte, avocat, avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, biologiste médical, chirurgien-dentiste, commissaire aux comptes, commissaire-priseur judiciaire, conseil en propriété industrielle, expert agricole et foncier, expert forestier, géomètre expert, greffier de tribunal de commerce, huissier de justice, infirmier ou infirmière, massseur-kinésithérapeute, médecin, notaire, vétérinaire.
Au 1er juillet 2022 seront applicable la loi du 26 juin 2016, conformément à l'ordonnance 2016-728 du 2 juin 2016, article 25, les professions d'huissier de justice et de commissaire-priseur seront fusionnées au seins d'une nouvelle profession de commissaire de justice. Il est à noter que depuis le 1er janvier 2019, la chambre nationale des huissiers de justice et la chambre nationale des commissaires-priseurs, ont été fusionnées et remplacées par la chambre nationale des commissaires de justice selon l'ordonnance 2016-728, article 25-II)
• Même s'il n'est pas daté, un acte de cautionnement est valable
Pour la Cour de cassation, dans son jugement du 15 mai 2019,
l'absence de date sur l'acte de cautionnement ou dans la mention manuscrite, n'est
pas une cause de nullité de cet acte. Cet arrêt a été rendu au vu des articles 2292 du Code civil et de l'article L.331-1 du Code de consommation - ancien article L.341-2 du même code - selon lesquels le cautionnement
doit être exprès et ne peut pas être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté, donc, rigoureusement celles indiquées sur le contrat signé.
Toute
personne physique s’engageant par acte sous
seing privé en qualité de caution
envers un créancier professionnel, doit faire précéder obligatoirement sa signature de la mention manuscrite :
« En me portant caution de X, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X n’y satisfait pas lui-même », cette mention étant exigée à peine de nullité... Seule la durée du cautionnement doit être écrite de la main de la caution.
(Cour de Cassation com. 15-05-2019 n° 17-28.875 F-PB-).Autres infos sur le cautionnement :
fiscal, dépôt de garantie
• Un associé de SCI peut-il louer un bien immobilier appartenant à celle-ci ?
OUI, il est possible à l'associé d'une SCI - qu'il soit ou pas gérant - de louer à titre gratuit ou contre le paiement d'un loyer, un bien immobilier dont la société est propriétaire. Cependant, devenir locataire dans ces conditions est considéré comme se louer à soi-même. De ce fait, il perd le bénéfice des avantages éventuels suivants :
- allocations logement APL ;
- réduction de 20% sur les droits de succession ;
- l'abattement de 30 % sur l'impôt sur la fortune immobilière ;
- droit d'occupation en tant que conjoint survivant.
ATTENTION : le fait de créer un déficit foncier dans le cadre d'une location à soi-même constitue un abus de droit sanctionné fiscalement.
(Code Général des Impôts CGI)
• Suppression de la contribution de 3 %
Les sociétés imposées à l'impôt sur les sociétés - IS - ne sont plus soumises au paiement de la contribution de 3% depuis le 8 octobre
2017 (Conseil constitutionnel du 6-10-2017 n° 2017-660 QPC : RJF 12/17 n° 1219 ; Loi 2017-1837 du 30-12-2017 art. 37).
Mise à jour : 30 mars 2023.
• Fonctions de gérant vacantes
Une société dont le gérant a démissionné, décédé ou pour toute autre raison, dispose d'un an pour le remplacer. A défaut, le greffier prononce sa radiation.
Tout associé est autorisé à réunir les autres pour en nommer un parmi eux, désigner une autre personne non associée, ou saisir le président du tribunal de commerce pour mettre en place un mandataire chargé de réunir l'assemblée générale. Cette dernière statuera sur la nomination d'un nouveau gérant.
SCI Familiale. Quelle différence avec une SCI non familiale ?
La société civile immobilière familiale est une société civile dont les associés sont membres de la même famille jusqu'au 4ème degrès. Les fonctionnaires peuvent en créer une. Elle ne diffère en rien de la structure juridique d'une SCI non familiale, mais comporte quelques particularités. Aucune personne autre qu'un membre de la famille ne peut être associée (grands parents, parents, enfants, oncle...). Cette forme de SCI peut rassurer dans le cadre d'une succession immobilière pour ne pas dilapider le ou les biens.
Par ailleurs, lorsqu'un bien est loué dans une telle structure, le bail est établi pour trois ans au minimum au lieu de six dans la forme classique de la SCI.
Statuts
SCI : comment louer les biens de la SCI en meublé
Une SCI classique ou familiale peut louer son ou ses biens immobiliers dont elle est propriétaire à condition de les louer en locaux vides.
En effet, une société civile ne peut en aucun cas faire de commerce. Or, la location en meublé est considérée comme une activité de commerce au même titre qu'un hôtel ou un gite rural.
En revanche, la location de son ou de ses biens non meublés - vides - constitue une opération normale non commerciale. Elle en a donc le droit.
La solution ? La société loue à l'un de ses associés ou autres personnes non associées, laquelle sous-loue en meublé à un tiers (vacances ou avec un bail longue durée...)
Statuts de SCI
Créer une SCIA
société d'attribution
Acheter - ou construire - un bien immobilier à plusieurs pour le transformer en plusieurs logements dont chaque associé - exclusivement - deviendra propriétaire est possible en créant entre-eux, une société civile d'attribution (SCIA). Le montant de participation dans le capital correspond au bien acquis
Statuts SCIA
INFOS
LA GERANCE DE SCI
Quels sont les rôles et responsabilités du gérant de société civile immobilière ?
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L'ACTIVITE DE MARCHAND DE BIEN EST UNE ACTIVITE COMMERCIALE
Une société civile ne peut pas faire de commerce. Or, le but d'un marchand de biens...
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