Successions : comment ne payer que
5 % au lieu de 45 à 55%

sociétés civiles

 

Le dépôt de garantie est une somme qu’il faudra rendre à la fin de la location. Elle est destinée à couvrir les loyers impayés, remise en état, etc… Si ces sommes sont bien encaissées par la société, elles ne constituent pas pour autant une recette au sens fiscal, et ne doivent donc pas être intégrées aux recettes. Toutefois, dans le cas où ces sommes sont utilisées après le départ du locataire pour compenser des loyers et charges impayés ou/et la remise en état de l’appartement ou les locaux, leur montant sera cette fois, ajouté aux recettes, tout comme l’indemnité qui éventuellement pourrait vous être versée par une assurance pour couvrir ces risques. Il en est de même pour les subventions éventuelles versées par l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH).



S'il est fiscalement un élément qui peut faire pencher la balance en faveur de la création d'une SCI, c'est bien celui d'éviter les lourds frais de succession que viennent grever un héritage. Jusqu'à 45 à 55 % selon les cas, dans la poche de l'Etat ! Rien que ça... Alors qu'avec une SCI, l'imposition ne sera que de 5 % sur la valeur des parts sociales et non pas sur la totalité de la valeur du bien immobilier. 

Parmi les avantages à créer une SCI, société civile immobilière, le point fort de cette opération est très certainement celui de la considérable réduction des frais de succession. Actuellement, les héritiers sont tenus de payer jusqu’à 55 voire 60 % d’impôts sur le montant du bien immobilier (non tenu compte de certaines déductions dans un cadre familial), ce qui est, nous en conviendrons tous, exorbitant. Une prochaine réforme devrait diminuer sensiblement ce taux, mais quoi qu’il en soit, il restera toujours important… 

Le montage d’une SCI permet de ramener ce taux à une valeur extrêmement basse : 5 % sur le montant des parts sociales sur le montant de la valeur du bien immobilier. De quoi réfléchir en deux fois.

En chiffres bruts, (ne tenant pas compte des éventuelles exonérations partielles parfois possibles dans certains cas) prenons un exemple :

Le montant du bien immobilier est de 1.000.000 d’euros.

  1. Dans le cas classique sans SCI, le montant des droits de succession à payer sera de 600.000 euros (1.000.000 x 60 %).
  2. Vous montez une SCI. Pour faciliter la compréhension, nous considérons que le montant du capital est de 1.000.000 d’euros. Le montant des droits de cession totale ne sera que de 50.000 euros (1.000.000 x 5 %).

    Les chiffres sont éloquents. Cette simple démonstration souligne combien il est important de réfléchir à l'occasion de l’achat d’un bien immobilier.

L'indivision

La SCI permet également d’éviter les problèmes d’indivision. Il faut rappeler pour faire simple, que chaque humain est ce qu’on appelle en droit, une personne physique (les animaux n’ont absolument pas le droit de devenir associés. Oubliez donc votre chat ou votre cochon d’inde comme héritier !).  Une société est une personne morale. Chacune d’elle est indépendante l’une de l’autre. Lorsque vous créez une société, elle acquiert une personnalité et peut ester en justice. Vous créez ainsi un autre « être » qui aura toutes les capacités juridiques dont vous disposez vous-même.

Lorsqu’une Société civile immobilière achète un bien immobilier (ou terrain obligatoirement à bâtir. Elle ne peut acheter un terrain destiné à la culture), celui-ci devient sa propriété. Lorsque des associés décident d’apporter un tel bien dans le capital de la société, ils se dessaisissent de la propriété et la transmettent à la société. Le bien immobilier n’est plus la propriété de la personne physique, mais celle de la société, personne morale.

De son vivant, chacun peut disposer de ses biens matériels, sans en référer à qui que ce soit. Soulignons que l’acte de cession (établissant la nouvelle propriété) est obligatoirement établi par un notaire. Le montant de ses honoraires est fixé par décret, ainsi que les taxes encaissées par l’Etat. Nous vous conseillons donc avant toute décision, de contacter votre étude notariale pour connaître le montant de cette opération. Ce représentant de la loi saura vous apporter d’ailleurs, de nombreux conseils en fonction de votre situation. N’hésitez donc pas à effectuer cette démarche.

Que se passe-t-il pour les enfants et autres héritiers lors de situations difficiles ? Le bien immobilier ayant été cédé à la SCI, les héritiers perdent leurs droits. Ils n’ont aucune exigence à imposer comme celle de vouloir faire vendre le bien immobilier (puisqu’il appartient désormais à la SCI).

Décés

En cas de décès de l’un des membres de la SCI, aucune modification : les biens continuent à appartenir à la SCI. Une personne morale ne meurt pas comme l’est un être humain, sauf, bien entendu, si l’on décide d’y mettre fin par une décision volontaire des associés ou de justice dans certains rares cas. 

Une maison sera par exemple protégée des tiraillements lors du décès des parents s’ils ont pris la précaution de constituer cette structure (peu coûteuse, pas compliquée à créer soi-même : en vous procurant l’un de nos dossiers, le prix de revient est de l’ordre de 260 à 350 euros maximum).

Toutefois, en France et dans la plupart des pays d’Europe, les parents ne peuvent déshériter les enfants. Cette fois, on ne parlera plus de la maison ou du quelconque bien immobilier, mais de parts sociales. Prenons un exemple pour illustrer le propos.

Une famille est constituée de 5 membres : deux parents et trois enfants. Les parents décident de constituer une SCI pour acheter une maison avec seulement l’un des trois enfants, les deux autres étant écartés (ils en ont le droit). Par précaution, au fur et à mesure, les parts des parents diminuent, et celle de l’enfant augmentent. Imaginons que l’enfant dispose de 70 % des parts sociales, le père 15 %, et la mère 15 %.

Au décès de l’un des parents, les héritiers se partageront ses parts, soit 15 %. Selon le droit Français, le conjoint recevra 50 % au minimum (soit 7,5 % dans cet exemple). Les enfants, pourront obtenir le reste :

  1. soit en totalité,
  2. soit selon la volonté du défunt, juste la partie légale (Le Code civil précise que les enfants doivent au moins percevoir 25 % d’un héritage, c’est-à-dire dans ce cas d’illustration, 3,75 % des 15 %. Notons que toute clause contraire tendant à déshériter totalement le ou les enfants serait considérée comme non écrite, donc, nulle). Les autres 25 % pourront êtres offerts à n’importe quelle autre personne étrangère désignée par le défunt.

Les statuts règlent aussi la procédure de transmission des parts. Il convient de se référer précisément et d'appliquer ce qu'ils indiquent. Sauf modification par une assemblée générale extraordinaire, on ne peut déroger aux statuts.

A noter :
Les parents peuvent donner jusqu'à 100 000 euros (en valeur de parts ou versement sur leur compte bancaire) à chacun de leurs enfants sur une période de 15 ans (en une ou plusieurs fois) totalement exonérés d'impôts.



Voir également le sommaire. 

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