Le loyer commercial

Sa réévaluation, renouvellement...

 

Quelle méthode adopter pour calculer le loyer à chaque période prévue au contrat et en quelles sont les conditions liées ? Comment renouveler le bail. Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre aussi simplement que possible...


Grandes lignes sur les conditions du bail


Le montant du loyer n'est pas réglementé, le propriétaire est libre de le fixer à son gré, en règle générale, il est exprimé hors taxes, par mètre carré. Prenons l'exemple pour un local, bureau, boutique, lieu de commerce ou d'exercice d'une profession, etc. d'une superficie de 100 mètres carrés (m2 ). Le prix du mètre carré annuel est fixé (par le propriétaire) à 150 euros hors taxes. Pour le calcul du loyer mensuel, la règle à appliquer est la suivante : nombre de mètres2 multiplié le prix au m2 divisé par 12 (mois).

Le loyer mensuel sera de :
(100 x 150) / 12 = 1 250 euros HT.

Le prix prend en compte différents éléments :

- le standing et situation géographique
du bien immobilier,

- la surface, éventuellement
de l'aménagement existant,

- la répartition des charges de copropriété,

- le fait qu'il existe des commerces
à proximité, apportant une plus-value,

- les prix pratiqués dans le voisinage
du local commercial.

 

Le bail est normalement prévu pour un commerce déterminé, il n'est pas prévu pour une autre utilisation. Exemple : l'engagement est pris pour exercer une profession médicale. Le locataire ne pourra pas transformer les locaux en magasin d'alimentation, sauf autorisation du propriétaire et avenant au bail. Contre un loyer un peu plus élevé, on peut obtenir éventuellement, un bail tous commerces. Ce n'est cependant pas une obligation.

Le bailleur peut également réclamer un pas-de-porte ou un droit d'entrée (versé en une seule fois à l'entrée dans les lieux ou réparti sur les mensualités pendant une certaine durée, d'un commun accord). Dans ce cas, sans obligation pour lui, le loyer pourra être plus faible pour compenser cette condition. Il a également la possibilité de réclamer le versement d'un dépôt de garantie lequel sera rendu au locataire à la restitution des locaux. Il n'existe toutefois aucune obligation légale. Le montant est librement fixé entre les deux parties.

S'agissant du pas-de-porte, le bail doit préciser sa nature. Si cette dernière constitue un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices imposables, en le répartissant sur une période égale au bail (pour un bail sur 9 années, 1/9ème du montant du pas-de-porte global sera déductible chaque année).

Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne sera pas autorisé fiscalement à le déduire, ni à l'amortir.


Révision du loyer

 

Le loyer peut être révisé triennalement à l'initiative du bailleur ou du locataire après 3 ans minimum ou selon une autre périodicité précisée dans le bail.

Révision triennale

La révision, ne peut être demandée qu'après les 3 premières années de jouissance (à partir du lendemain de son expiration), de la prise d'effet de la précédente révision ou du renouvellement du bail, à peine de nullité. Cette révision est automatique, il n'est nécessaire de la prévoir dans le bail, celle-ci étant de notoriété publique puisque prévue par la loi. C'est à la date de la demande en révision (adressée en recommandée avec accusé de réception ou par acte de huissier) que prend effet le nouveau loyer.


La hausse est plafonnée et ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel de référence ni être supérieure à 10 % du montant du loyer. Le lien dans la phrase précédente vous apportera un complément d'information.

Déplafonnement de la révision triennale

Dans certains cas, le bailleur peut demander le déplafonnement en raison de certains évènements tels que le changement du quartier, population plus dense, valeur en augmentation des loyers des environs, déspécialisation de l'activité du locataire, etc. ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative et une augmentation du chiffre d'affaires sur l'activité du locataire.

Renouvellement du bail

Au terme de 9 ans de location au même locataire, personne physique ou morale, ce dernier dispose d'un droit de renouvellement s'il a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

Toutefois, si le propriétaire à cette occasion veut modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure particulière de renouvellement.

 

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