• Le dépôt de garantie versé par un locataire est-il considéré comme une recette (crédit) dans la comptabilité d'une société civile immobilière, par exemple, dans le cas de prêt de location de fournitures comme un lit, petits meubles, télévision etc. ?
Le dépôt de garantie est une somme à rendre à la fin de la location. Elle est destinée à couvrir les loyers impayés, remise en état, etc… Si ces sommes sont bien encaissées par la société, elles ne constituent pas pour autant une recette au sens fiscal, et ne doivent donc pas être intégrées aux recettes.
Toutefois, dans le cas où elles sont utilisées après le départ du locataire pour compenser des loyers et charges impayés ou/et la remise en état de l’appartement ou les locaux, leur montant sera cette fois, ajouté aux recettes, tout comme l’indemnité qui éventuellement, pourrait vous être versée par une assurance pour couvrir ces risques. Il en est de même pour les subventions éventuelles versées par l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH).
Pour la dernière partie de votre question, nous avons bien compris votre objectif, soyez extrêmement prudent. La SCI ne peut pas faire de commerce. Elle peut louer non meublé et mais pas meublé. Oubliez le fait que la société puisse acheter des meubles pour contourner l'interdiction énoncée ci-avant.
Votre avez tout intérêt à adopter une autre structure dont le but serait la location de mobilier. La micro entreprise (nouvelle appellation de l'auto entreprise) conviendrait bien à cette activité parallèle, et respecteriez la législation. Sauf à proposer du mobilier de luxe, le chiffre d'affaires ne nécessite pas de monter une organisation plus importante. Une SEP (société en participation, précisions) pourrait éventuellement convenir également (société non immatriculée, sans aucun frais ni pratiquement de formalités. Statuts et formulaire intégrés dans un dossier-kit édité depuis 1981 par les Editions EJP. Elle comprend deux associés minimum.
• En désaccord avec le gérant, les associés d'une société peuvent-ils, sans son aval, convoquer une assemblée générale en vue de l'approbation des comptes annuels ?
Non. Si les associés convoquaient eux-mêmes les associés en vue d'une quelconque réunion ou d'une assemblée, celles-ci ne seraient pas valables. Ils n'en ont pas le pouvoir et les décisions prises n'auraient aucune valeur, ni ne seraient applicables. Seul le gérant en a la possibilité. Il doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an. A défaut, les associés peuvent saisir le Président du tribunal de commerce d'où dépend le siège social, pour désigner un administrateur en vue de cette convocation, ou contraindre le gérant à en organiser une.
• Dans le cadre d'une société civile immobilière, est-il normal que le notaire demande la signature de tous les associés sur les actes pour l'achat d'un bien immobilier ?
OUI,
tout à fait logique. Contrairement à une société à responsabilité limitée (SARL, EURL, EIRL, SAS, SASU, SA, SELARL, EARL, SELAFA, SELAS, SCOP, MARCHAND DE BIENS avec une gestion par une SAS, SASU ou SARL, etc.), les associés d'une société de personnes (SNC, SCP, SC, SCCV, SCIA, SCEA, SCI, etc.) sont tous responsables des dettes de la société.
• Une SCI n'ayant plus de gérant peut-elle valablement accomplir des actes de gestion courante ?
NON. Légalement, une société dont gérant est vacant ne peut plus conclure de nouveaux contrats ou baux, ni conclure des actes de gestion courante. En théorie, on peut aussi penser qu'elle ne puisse plus percevoir les loyers qui lui sont dus.
Cependant, la SCI est une personne morale. Dans ces conditions et sauf décision contraire d'un tribunal, il semble difficile à un locataire ou à un créancier de ne pas payer ses dettes ou loyers en opposant ces raisons.
• La SCI peut-elle verser un salaire au gérant associé ? Si oui, dans quelles conditions ? Ces informations figurent-elles dans le Code de la Sécurité Sociale ?
Un gérant non associé peut en revanche bénéficier d'un salaire (quelques heures par mois pour une petite structure) à condition qu'il soit justifié par un réel travail en rapport avec l'importance de la société. Dans ce cas, ce sont les taux de cotisations salariales et patronales en vigueur qui s'appliquent (pour simplifier, comptez autour de 83 % du montant salaire net versé). Exemple : pour un salaire (ou indemnité) net de 500 euros, les charges sociales élèveront à 415 euros - chiffre à parfaire - , il faut donc prévoir une trésorerie de l'ordre de 915 euros.
Concernant une SCI ne possédant qu'un ou quelques biens, l'emploi d'une personnes à plein temps (administratif, jardinage, entretien) ne semble pas justifié. Attention aux contrôles de l'URSSAF…
Fiscalement, la société imposée à l'IR ne paie pas d'impôt. Ce sont les associés qui en paient proportionnellement à leur nombre de parts dans le capital.
En revanche, elle en est redevable si elle est imposée à l'IS. Les taux sont de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 210 euros. Entre 38 120 et 500 000 euros l'imposition sera de 28 % et au delà, à 31 % (au 19 avril 2021)
• Combien de temps une SCI peut-elle rester sans gérant ?
Un an maximum. C'est ce que prévoit le Code civil. Une SCI dépourvue de gérance doit régulariser sa situation dans ce délai. dans le cas contraire, tout associé peut demander sa régularisation ou son éventuelle dissolution en justice.
Rappel : une dissolution est suivie un mois après, d'une liquidation. Tous les associés d'une SCI sont responsables des dettes à hauteur de leurs apports dans le capital. Si la SCI n'a pas de solde positif, ces derniers devront donc contribuer aux pertes.
• Je suis en phase de création d'une SCI. Je vais être salarié pour mes fonctions de gérant associé Quel va être mon statut social ?
Le gérant associé n'a aucun statut social et ne peut recevoir d'indemnités ni être rémunéré dans une SCI. Les services fiscaux considérent ces dépenses injustifiées et les tribunaux décider d'une réintégration des sommes injustement versées (à moins qu'il s'agisse d'un grand domaine).
L'objet d'une SCI est l'achat d'un bien immobilier pour le partager, le gérer ou le louer en non meublé, en "bon père de famille" et non de faire du profit exclusivement (donc avoir un but non commercial). Le statut social du gérant sera différent selon s'il est gérant associé ou non associé :
1°- Le gérant n'est pas associé.
Dans ce cas, il peut avoir un statut de salarié si la trésorerie de la SCI le permet. Ses revenus sont soumis au régime de droit commun de la Sécurité sociale dès lors qu'il existe un lien de subordination entre la société et lui. Il ne bénéficiera toutefois pas en tant que dirigeant, de l'assurance chômage (auquel il ne cotisera donc pas non plus). Attention, en cas d'absence de lien de subordination, c'est le régime des non-salariés qui devra être appliqué (voir site de URSSAF.FR).
Les charges sociales patronales et salariales à payer seront de l'ordre de 83 % par rapport au montant du salaire net versé.
Imaginons un gérant payé 300 euros par mois en dédommagement. Les charges sociales coûteront autour de 240 euros selon le cas. Le coût d'un salarié serait de 300 € + 240 € soit 540 € + les obligations de tout employeur telles que la visite médicale avant l'embauche, etc. Il convient de réfléchir avant de s'engager dans une telle décision.
2°- Le gérant est associé.
Un associé ne peut pas recevoir de salaire. Les sommes versées sont considérées comme des avances sur les bénéfices remboursables cas de pertes, pour le trop perçu par rapport à sa participation dans le capital. Il n'y a pas de charges sociales sur les bénéfices distribués.
Consultez les articles suivants :
- Le gérant de SCI et SCI : mandant, pouvoir, situation fiscale
- Gérance de la SCI
• SCCV. Avec quelques personnes, nous envisageons de construire un immeuble pour le revendre aussitôt et réaliser une plus-value conséquente. Est-il possible de monter une SCI classique ?
Le statut de SCI classique (destinée à la gestion et achat de biens immobiliers) n'est pas adaptée pour construire et revendre. L'opération serait considérée comme commerciale.
En revanche, vous pouvez monter une SCI de construction vente. Ce type de société est adapté à votre projet et permet de réaliser des bénéficies et les distribuer entre les associés (considérés comme des investissseurs).attention, les associés ne peuvent pas être acheteurs. Pour ce faire, c'est une autre société qu'il vous fait créer : une SCIA. Il s'agit d'une société civile immobilière d'attribution.
Nous disposons aussi d'un dossier pour constituer vous même ce type de société et réaliser ainsi, d'appréciables économies. Notre bibliothèque.
• Est-il obligatoire, dans le cadre de la SCI à capital variable faire une assemblée générale annuelle et rédiger un procès-verbal d'assemblée ? Quel en est le contenu ?
Oui, comme toutes les sociétés, une SCI doit annuellement effectuer une assemblée générale, suite à laquelle un procès-verbal sera établi et signé par le ou les gérants (nous vous recommandons de faire signer tous les associés bien, et de leur en adresser une copie à chacun). Ce dernier doit relater les décisions qui ont été prises. Les règles de convocation et de fonctionnement des assemblées générales ordinaires et extraordinaires sont indiquées dans les statuts.
La fréquence des assemblées générales ordinaires (AGO) peut être différente et doit être prévue dans les statuts. Par exemple, tous les 6 mois.
• Je vais créer une SCI. J'ai déjà par ailleurs une association de loisirs. celle-ci peut-elle être gérante d'une société civile immobilière (SCI) ?
OUI. Il est possible qu'une association - déclarée en Préfecture - soit gérante d'une SCI ou SC. Elle sera représentée par une personne physique dirigeante, comme le Président par exemple. On entend par "dirigeante", toutes les personnes qui, statutairement, ont pouvoir de représenter la personne morale dans les actes de la vie civile.
Cependant, la personne morale (association) peut désigner pour la représenter et assurer les fonctions de gérant, une personne faisant simplement partie de ses membres, mais qui n'exerce aucune fonction dirigeante. Néanmoins dans ce cas, les personnes dirigeantes continueront à assumer la responsabilité personnelle des décisions qui seront prises par ce représentant.
• Je constitue une SCI avec 2 associés personnes morales. Celles-ci peuvent-elles avoir le même représentant légal ? (en tant que Président d'un coté et gérant de l'autre) ? Autrement dit, sur les statuts, les deux associes peuvent ils avoir le même signataire ? (question internet).
NON, ceci n'est pas possible. Ceci reviendrait à vous associer avec vous-même. Juridiquement, chaque personne morale est indépendante l'une de l'autre. De ce point de vue, chacune de ces structures peut avoir le même gérant bien sur, sans interférer l'une dans l'autre. Mais si celles-ci s'associent dans une autre ou une nouvelle société, il n'en va plus de même, elle ne font qu'une par le fait de la même gérance. un Tribunal pourraient être amené à dissoudre cette nouvelle société, avec suspicion de fraude.
Nous vous rappelons
à cette occasion qu'une SCI est constituée obligatoirement de deux personnes juridiquement et socialement, distinctes, elles sont responsables des dettes de la société civile immobilière en proportion de leurs participation dans le capital. Attention aux montages de ce type. Consultez toujours un spécialiste du droit avant de vous commettre dans un montage "magouillé". Le problème ne surviennent pas à la création, mais parfois, bien des années plus tard...
• Diverses questions concernant les gérants de SCI.
Lorsqu’une personne morale est nommée gérante d’une société civile, l’acte de nomination indique le nom de ses représentants légaux. Une annonce légale est obligatoirement publiée et doit comporter le nom de la société gérante, et le nom du ou de ses représentants.
Par ailleurs, un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une délibération des associés, sur une question déterminée.
Le gérant procède alors, conformément aux statuts, à la convocation de l’assemblée des associés, ou à leur consultation par écrit. Si le gérant refuse de convoquer l'assemblée, l'associé saisi le président du tribunal de grande instance qui décidera de la désignation ou non d’un mandataire chargé de provoquer cette assemblée des associés.
• Quelles sont brièvement les formalités pour le changement de gérant ?
En bref, les principales étapes sont les suivantes :
- Convocation (réelle) des associés,
- établir un procès verbal d'assemblée constatant la démission du gérant actuel et la nomination du nouveau gérant,
- passer une annonce légale mentionnant le nom de l'ancien gérant et celui du (ou des) nouveau (x),
- déposer deux exemplaires des statuts modifiés (avec le nom du nouveau gérant), auprès du tribunal de commerce, ou seulement le procès verbal d'assemblée si le nom du gérant n'est pas mentionné dans les statuts
- remplir l'imprimé "MO" (à réclamer au CFE ou au greffe du tribunal de commerce),
- modification au registre des bénéficiaires effectifs si le nouveau gérant possède plus de 20 % des parts.
• Tous les associés ne répondent pas "présents" à une assemblée ordinaire ou extraordinaire. Que faut-il faire ?
La réponse se trouve en principe dans les statuts. Il faut donc les lire attentivement. Ils sont la colonne vertébrale de la société. Curieusement, la loi est imprécise en la matière, pour ce qui concerne les sociétés civiles, aucune obligation de quorum n’est imposée, à moins que d'autres dispositions soient prévues dans les statuts.
Pour ne pas prendre le risque de remise en cause de la validité des décisions, nous conseillons vivement au gérant, dans le cas où les associés présents ne représentent pas au moins 50 % des parts sociales et 50 % des associés, de les convoquer à nouveau un mois plus tard (avec une convocation par lettre recommandée avec AR, 15 jours avant l'assemblée) pour une deuxième assemblée au cours de laquelle les décisions pourront valablement être prises sans leur présence. Le cas où la société n’est constituée que par deux associés se pose fréquemment.
• Puis-je acheter un bien immobilier à l'étranger avec une société créée en France ?
OUI, bien sur, une SCI (à capital fixe ou variable) créée en France peut acheter un bien immobilier à l'étranger. La fiscalité applicable est celle du pays d'achat pour ce qui concerne les impôts ou/et taxes. Si la société fait des bénéfices dans le cas de locations, ils seront imposées dans le pays où se trouve le ou les biens immobiliers, sauf si un traité de non imposition entre les deux pays concernés.
Exemple : ce type de traité existe entre la France et le Maroc. Vous pourrez donc en principe, payer les impôts sur le revenu provenant du fruit de cette location, dans le pays qui vous semble le moins élevé.
• J’envisage de créer une SCI et d’acquérir un appartement avec un ami. Dans l’attente de cette création, est-il possible de signer une promesse d’achat pour l’achat de ce bien immobilier à titre personnel, puis le faire acquérir en dernier lieu par la SCI ?
L’opération est possible, mais attention de signer non pas une promesse de vente classique, mais une promesse unilatérale de vente, avec faculté de substitution. Ainsi, la SCI dès lors qu’elle sera immatriculée au registre du commerce, pourra se substituer à vous. Toutefois, la substitution ne devra pas entraver les droits du vendeur, l’acquéreur final (la SCI) devra respecter les mêmes obligations que l’acquéreur initial (vous, à titre personnel). Le conseil d’un notaire pourra s’avérer judicieux (pas de problèmes à ce sujet, puisque si la promesse de vente est librement établie entre les parties, en revanche, la vente doit obligatoirement passer par un notaire ensuite).
Précision : si vous signez un compromis de vente « ordinaire », acquéreur et vendeur s’engagent (sous diverses conditions suspensives), contrairement à une promesse unilatérale où seul, le vendeur s’engage, l’acheteur défaillant ne risquant simplement que la perte de son dépôt de garantie. Néanmoins, si le vendeur en est d’accord, la SCI peut acheter même si le compromis a été signé à titre personnel (ce dernier n’étant pas enregistré, il est toujours possible de trouver un accord de ce type, mais à condition d’être en bons termes avec l’autre partie).
• L'an dernier, j'ai créé une SCI grâce d'ailleurs à votre "dossier juridique de création" en quelques heures. tout s'et bien passé. Aujourd'hui, je recois de la part des impôts, une taxe professionnelle à payer. Je suis étonné!
Il n'y a pas de taxe professionnelle pour les particuliers qui habitent ou louent les locaux vides. Il s'agit probablement d'une erreur (cette taxe est supprimée, et remplacée depuis janvier 2010 par la CET "Contribution Economique Territoriale").
En principe, les SCI n'y sont assujetties que dans le cas où les biens donnés en location sortent du cadre civil (par exemple location en meublé, location de locaux commerciaux totalement aménagés) ou en cas de sous-location de biens immobiliers pris en crédit-bail (régime du BNC). Mais dans ces cas, ce sont les locataires (professionnels) qui devraient s'en acquitter, et non la SCI.
• Une SCI doit-elle, comme les SARL par exemple, déposer ses comptes annuels auprès du tribunal de commerce ?
NON, une SCI n'est pas une société commerciale. Elle n'a pas à publier ses comptes annuellement comme fait obligation la loi pour les SARL, SAS, SA, etc... En revanche, elle doit faire une déclaration chaque année, de ses résultats auprès du centre des impôts dont elle dépend avec l'imprimé n° 2072. On peut télécharger celui-ci sur www.impots.gouv.fr .
Si elle est imposée à l'IS - impôt sur les sociétés - elle doit tenir une comptabilité du même ordre que les sociétés commerciales, mais là non plus, elle n'a pas à publier ses comptes annuellement au registre du commerce et des sociétés.
• Pourriez-vous m'indiquer une fourchette des frais chez le notaire lors d'un achat de bien immobilier ?
Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier dans le neuf, les frais sont de 2,5 à 3,9 % et de 7 à 10 % dans l'ancien. Votre notaire (obligatoire) vous informera de l'imposition précise lors de l'achat.
• Fiscalement, a combien de ventes dans l'année est-on considéré comme marchand de biens (sortant donc du cadre d'une SCI) ?
Une SCI a pour but d'acheter un ou des biens immobiliers pour les gérer directement. Dès l'instant où il y a une intention d'achat (ou de construction) pour revendre, la SCI sort de son rôle. Elle est considérée comme commettant des opérations commerciales, perd ses avantages fiscaux, doit rembourser ceux dont elle a pu bénéficier, et ne peut conserver son statut de société civile.
Par ailleurs, selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, l’achat d’un immeuble pour le revendre en bloc ne caractérise pas l’habitude, mais l’achat d’un immeuble pour le diviser et le revendre par appartements fait qualifier le vendeur de marchand de biens (28 mai 1990, req. 16.695 ; 12 juin 1992, req. 67.758 et 67.759).
Bien entendu, la société peut revendre un bien immobilier pour son besoin de s'étendre. Exemple, vente d'une bien ou en acheter un autre plus important, ou pour combler ses dettes, ou encore, avant une dissolution/liquidation
amiable.
• La SCI va acquérir un terrain à bâtir, sur lequel une maison sera construite en deux phases. Les associés sont un couple anglais, résidents en Angleterre. Ils souhaitent fixer le siège social à l’adresse du terrain. Est-il admis de fixer un siège social à une adresse même s’il n’y a pas encore d'immeuble construit sur le terrain ? La solution sera t-elle de recourir aux services d’ une société de domiciliation jusqu'à ce que la maison soit construite.
Une société doit posséder une adresse à laquelle peut être envoyé, tout courrier et répondre aux conditions d'établissement stable. En conséquence, elle ne peut pour utiliser (un terrain à bâtir ou pas) une adresse fantôme en France ou à l'étranger. Elle ne peut non plus être fixée à une boite postale, ni en dehors du territoire français et départements d'outre mer. Nous conseillons donc en attendant la construction, d'avoir recours soit à une société de domiciliationn soit à votre résidence personnelle actuelle.
• Dans quelles conditions un jeune mineur peut être accepté dans le capital de la SCI, l'autorisation du juge des tutelles est-elle obligatoire ?
NON, il n'est plus obligatoire de demander l'autorisation du juge des tutelles pour l'entrée d'une personne mineure dans le capital d'une SCI. Toutefois, il l'accord des deux parents est maintenu, du dernier survivant s'il l'un est décédé, ou du tuteur en cas de disparition des deux parents.
Néanmoins, l'autorisation du juge des tutelles demeure en cas d'apport d'un bien immobilier appartenant au mineur - de moins de 18 ans - dans le capital de la société. Son autorisation est également requise en cas de vente du bien immobilier appartenant en propre à la SC/SCI - même s'il ne s'agit pas d'un bien apporté par le mineur - dont les conséquences sont l'annulation de la vente. L'autorisation du juge est également nécessaire lorsque la société a contracté un emprunt avant son entrée dans la société. Il ne peut être responsable des dettes jusqu'à sa majorité, une clause est recommandée à ce propos dans les statuts.
Voir également le sommaire.
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