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Sociétés civiles et société civile immobilière

39ème année (Dossier-kit création)

 

articles publiés sur le site

INFOS EN BREF
communes aux sociétés civiles


• Renonciation à l'option d'imposition sur les sociétés

Les sociétés civiles dont les exercices sont clos depuis le 31 décembre 2018 et ayant pris l'option de l'imposition sur les sociétés - IS - peuvent renoncer et revenir à l'imposition sur le revenu - IR - si la demande est constituée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel la SC a opté pour l'imposition à l'IS. Passé ce délai, l'imposition à l'IS devient irrévocable. A noter qu'il ne sera plus possible de revenir à l'IS après que la société civile ait obtenu le retour à l'IR.
La renonciation sur papier libre ou dématérialisée doit être adressée au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultat (CGI ann. III art. 350 F).

25 mars 2020 (Source : Bulletin officiel des Impôts - BOI-IS-CHAMP-20-20-30 n° 20 - Texte complet de cette disposition)


• Avances en compte courant

Pour ouvrir un compte courant dans une société avant la loi Pacte du 22 mai 2019, rappelons-le, il était nécessaire de détenir au moins 5 % du capital social.
Dans le but de favoriser le financement des entreprises, cette loi Pacte supprime cette condition de détention. Désormais, tout associé quelque soit le montant de sa participation dans le capital, peut consentir une avance en compte courant à la société.
(Loi Pacte 2019-486 du 22-05-2019, art.76, JO 23 texte n°2).


• Même s'il n'est pas daté, un acte de cautionnement est valable

Pour la Cour de cassation, dans son jugement du 15 mai 2019, l'absence de date sur l'acte de cautionnement ou dans la mention manuscrite, n'est pas une cause de nullité de cet acte. Cet arrêt a été rendu au vu des articles 2292 du Code civil et de l'article L.331-1 du Code de consommation - ancien article L.341-2 du même code - selon lesquels le cautionnement doit être exprès et ne peut pas être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté, donc, rigoureusement celles indiquées sur le contrat signé.

Toute personne physique s’engageant par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel, doit faire précéder obligatoirement sa signature de la mention manuscrite : « En me portant caution de X, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X n’y satisfait pas lui-même », cette mention étant exigée à peine de nullité... Seule la durée du cautionnement doit être écrite de la main de la caution.
(Cour de Cassation com. 15-05-2019 n° 17-28.875 F-PB-).

Autres infos sur le cautionnement : fiscal, dépôt de garantie

• Un associé de SCI peut-il louer un bien immobilier appartenant à celle-ci ?

OUI, il est possible à l'associé d'une SCI - qu'il soit ou pas gérant - de louer à titre gratuit ou contre le paiement d'un loyer, un bien immobilier dont la société est propriétaire. Cependant, devenir locataire dans ces conditions est considéré comme se louer à soi-même. De ce fait, il perd le bénéfice des avantages éventuels suivants :

- allocations logement APL ;

- réduction de 20% sur les droits de succession ;

- l'abattement de 30 % sur l'impôt sur la fortune immobilière ;

- droit d'occupation en tant que conjoint survivant.

ATTENTION : le fait de créer un déficit foncier dans le cadre d'une location à soi-même constitue un abus de droit sanctionné fiscalement.

(Code Général des Impôts CGI)


• Suppression de la contribution de 3 %

Les sociétés imposées à l'impôt sur les sociétés - IS - ne sont plus soumises au paiement de la contribution de 3% depuis le 8 octobre 2017 (Conseil constitutionnel du 6-10-2017 n° 2017-660 QPC : RJF 12/17 n° 1219 ; Loi 2017-1837 du 30-12-2017 art. 37). Mise à jour : 23 mars 2020.


• Fonctions de gérant vacantes

Une société dont le gérant a démissionné, décédé ou pour toute autre raison, dispose d'un an pour le remplacer. A défaut, le greffier prononce sa radiation.
Tout associé est autorisé à réunir les autres pour en nommer un parmi eux, désigner une autre personne non associée, ou saisir le président du tribunal de commerce pour mettre en place un mandataire chargé de réunir l'assemblée générale. Cette dernière statuera sur la nomination d'un nouveau gérant.


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SCI Familiale. Quelle différence avec une SCI non familiale ?

La société civile immobilière familiale est une société civile dont les associés sont membres de la même famille jusqu'au 4ème degrès. Elle ne diffère en rien de la structure juridique d'une SCI non familiale, mais comporte quelques particularités. Aucune personne autre qu'un membre de la famille ne peut être associée (grands parents, parents, enfants, oncle...). Cette forme de SCI peut rassurer dans le cadre d'une succession immobilière pour ne pas dilapider le ou les biens.
Par ailleurs, lorsqu'un bien est loué dans une telle structure, le bail est établi pour trois ans au minimum au lieu de six dans la forme classique de la SCI.

Statuts

SCI : comment louer les biens de la SCI en meublé

Une SCI classique ou familiale peut louer son ou ses biens immobiliers dont elle est propriétaire à condition de les louer en locaux vides.

En effet, une société civile ne peut en aucun cas faire de commerce. Or, la location en meublé est considérée comme une activité de commerce au même titre qu'un hôtel ou un gite rural.

En revanche, la location de son ou de ses biens non meublés - vides - constitue une opération normale non commerciale. Elle en a donc le droit.

La solution ? La société loue à l'un de ses associés ou autres personnes non associées, laquelle sous-loue en meublé à un tiers (vacances ou avec un bail longue durée...)

Statuts de SCI

Créer une SCIA
société d'attribution

Acheter - ou construire - un bien immobilier à plusieurs pour le transformer en plusieurs logements dont chaque associé - exclusivement - deviendra propriétaire est possible en créant entre-eux, une société civile d'attribution (SCIA). Le montant de participation dans le capital correspond au bien acquis

Statuts SCIA attribution

LE GERANT DE SCI

Quels sont les rôles et responsabilités du gérant de société civile immobilière ?

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LE MARCHAND DE BIEN EST UNE ACTIVITE COMMERCIALE

Une société civile ne peut pas faire de commerce. Or, le but d'un marchand de biens...

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Créer une SCI variable
pour l'achat, et la gestion

La société civile immobilière - SCI - est la structure la plus connue de cette catégorie. Appellée aussi SCI "de gestion", "de location", "d'achat" - est maintenant la plus fréquemment montée à capital variable.

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Créer une SCIA
société d'attribution

Acheter - ou construire - un bien immobilier à plusieurs pour le transformer en plusieurs logements dont chaque associé - exclusivement - deviendra propriétaire avec une société civile d'attribution (SCIA). .
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Créer une SCEA
activités agricoles

Exploiter à deux personnes et plus une activité agricole sans obligation d'être agriculteur est envisageable avec la mise en place d'une société civile d'expoitation agricole.
Aucun minimum de capital ni aucun diplôme exigés, une SCEA à capital variable est recommandée.
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Créer une SCCV
construction vente

Une société civile immobilière de construction-vente permet de faire construire un ou des logements pour les revendre et faire des bénéfices, à des personnes non associées considérées comme des investisseurs. Une SCCV représente une structure solide pour ce type de projet.

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SCI
familiale très utilisée

Une SCI familiale est composée uniquement de membres de la même famille jusqu'au 4ème degré. Ainsi, un étranger à celle-ci ne peut devenir associé, les biens restent au sein de cette famille sans qu'aucun de ses membres ne puissent dilapider le patrimoine. Une SCI a capital variable est plus pratique pour la gestion.

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Société de
Marchand de biens

Il n'est pas possible de monter une société de marchand de biens avec une sci : celle-ci n'a pas cette vocation et ne peut faire de commerce. Cette activité immobilière est possible à exploiter avec une société commerciale du type SAS, SASU, ou SARL. Elle ne nécessite aucun diplôme, ni carte professionnelle, mais des connaissances...

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