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- dès la création, une personne apporte un bien immobilier qu’elle possède à titre gratuit, dans ce cas, la fiscalité est nulle,
- à titre onéreux c’est-à-dire en contre partie de parts immobilières dans la société Dans ces conditions, l’apporteur supporte des droits fiscaux.
- la société fait l’acquisition d’un ou plusieurs biens au cours de son existence dans les conditions habituelles. Les droits à payer sont les mêmes qu’un particulier qui achèterait un appartement, une maison, un immeuble,
- L’usufruit peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir les
- Le nu-propriétaire ainsi que l’indique la loi, dispose du bien et a le droit de le vendre à son profit.
SCI démembrée : qui paie quoi ?
Bonne ou mauvaise idée ?
Une société civile immobilière (SCI) est fréquemment utilisée pour faciliter la succession par exemple pour la succession entre les parents, les enfants et les parents, ou encore entre amis. La société civile immobilière est un outil très utilisé pour transmettre avantageusement, fiscalement et pratiquement, des biens à d’autres associés. L’idée de démembrer est plutôt bonne, elle permet aux parents et grands-parents de transmettre des parts gratuitement selon un barème …
Notions de base lorsqu’une SCI acquière un bien immobilier
La propriété d’un bien immobilier par une société civile immobilière s’acquière généralement dans l’une des situations et conditions suivantes :
Les associés peuvent être des personnes qui se connaissent ou pas. Ils peuvent être également de la même famille (jusqu’au 4ème degrés). Elle se définira alors comme une SCI FAMILIALE.
Notons que désormais, les fonctionnaires ont le droit de monter une SCI familiale dont le but est de gérer un bien immobilier, d’en être gérant ou/et associé (y compris gendarmes, militaires, enseignants, etc.).
Les personnes étrangères peuvent également devenir associées, sans condition d’obligation de visa ou de nationalité. En l’espèce, une telle mention n’a pas à pas figurer dans les statuts, elle d’ordre publique, et acquise automatiquement par les lois françaises… Deux associés minimum sont nécessaires.
Le capital de la société
Le capital n’est limité ni au minimum, ni au maximum, tout le monde peut en devenir membre qu’il soit français, européen, ou étranger. Un euro (par associé) peut suffire par exemple au minimum.
Il peut être fixe ou variable. L’avantage de la variabilité est d’admettre de nouveaux ou constater des départs d’associés se traduisant par l’augmentation ou la diminution du capital sans avoir à effectuer les formalités d’usage des sociétés à capital fixe, l’absence de tracas administratifs, non modification des statuts, pas d’annonce légale à publier, et de l’anonymat possible des nouveaux associés sans compter les frais en moins… (articles L.231-1 à 231-8 du Code du commerce)
Le capital est divisé en parts (dont la valeur unitaire est identique pour une SCI). Exemple : une société est dotée d’un capital de 1 000 euros. Le montant de chaque part est de 10 euros. Le nombre total de parts constituant le capital est de 100 (1 000 : 10). Chaque associé peut recevoir un nombre de parts différent, en fonction de ses apports. Dans l’exemple précédent, un associé apportant 300 euros représentera 30 parts.
Le démembrement
Parmi les moyens facilitant la transmission des parts sociales il existe un montage appelé démembrement. Dès lors, une protection peut être mise en place entre époux, entre parents et enfants, entre des personnes associées non membres d’une même famille, dans le cadre d’associés dans une société commerciale, etc.
Attirons votre attention : lorsque la SCI est familiale, la transmission peut se faire sans aucun impôt jusqu’à une somme de 100 000 euros par enfant et par parent (c’est ainsi que deux parents dans une SCI peuvent faire bénéficier à chacun de leurs enfants un montant de 200 000 euros sans aucune taxe ni impôt. Cette déduction fiscale devrait passer à 150 000 euros dans les prochains mois…
Le démembrement représente la répartition des parts entre deux catégories d’associés : l’une appelée « usufruitier », l’autre « nue propriété ».
Il s’agit de ne pas confondre avec l’indivision. Que les associés soient ou pas en démembrement, ils ne sont pas, comme dans une famille par exemple, en indivision (exemple d’indivision : les membres d’une même famille ont tous les droits de nature identique un bien).
Loyers. Mais il ne peut pas vendre le bien. Il a la charge de la gestion et de l’entretien du bien
1- USUFRUIT
1-1 - l’usufruitier loue personnellement le bien immobilier de la SCI.
Les associés possédant des parts en usufruit occupent personnellement ou louent, comme ils le souhaitent, le bien immobilier (maison, appartement, utilisation d’un terrain constructible) appartenant à la société ou peuvent décider de le laisser vacant.
1-2 - L’usufruitier loue le bien immobilier à une autre personne
L’usufruitier a le droit de louer le bien à n’importe quelle personne (membres de la société ou totalement étrangère à celle-ci, personne physique ou morale). En conséquence, étant le seul bénéficiaire des revenus locatifs, il sera passible du paiement de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Cette dernière taxe n’est pas déductible pour lui.
1-3 – L’usufruitier doit régler les frais de réparation d’entretien et de conservation (article 605 du Code civil) comme par exemple le ravalement, les travaux de peinture extérieur et intérieur, la réparation et remplacement des robinets, joints de la salle de bain, remise aux normes de l’ascenseur, l’électricité, huisseries, etc.
2- NUE PROPRIETE
2-1 – Le nue propriétaire peut occuper le bien et le vendre, le léguer ou le donner de son vivant ou même procéder à sa destruction.
2-2 – Il ne peut pas vendre un bien de la SCI sans l’accord de l’usufruitier. Toutefois, personne ne peut obliger le nue propriétaire à vendre.
2-3 – Le nue propriétaire a la charge de régler les travaux de vétusté de l’immeuble, les grosses réparations comme la solidité et la structure générale du bien et celles imposées par l’administration, gros murs et des voûtes, murs de soutènement, clôture, toiture, fondations, cave et tout ce qui peut mettre en péril la maison, l’appartement, le bâtiment ou l’immeuble, reconstruction d’un mur de jardin sauf si celui-ci est du à un affaissement de terrain et non du manque d’entretien, etc. conformément aux articles L.145-40-2 et 606 du Code civil, la loi Pinel du 18 juin 2014.
2-4 – Déduction des Impôts - Le nue propriétaire peut déduire les frais de gros travaux de son bénéfice imposable.
Exemple simplifié : il a loué son bien immobilier à un particulier pour un montant de 8 400 € annuel hors taxes (soit 700 euros HT/mois) cette année. Le montant des gros travaux s’élève pour l’exercice, à 8 200 euros HT et ont été payés par le nue propriétaire. Le montant le l’impôt foncier ne sera calculé que sur la différence (8 400 € - 8 200 € = 200 euros).
2-5 – Rappel. En cas de location à toute autre personne inscrite au registre du commerce, des métiers ou pour activité libérale, une TVA de 20 % devra être ajoutée au montant du loyer. Cette dernière est récupérable également sur le compte TVA et non des bénéfices imposables. La location aux particulier, n’est pas passible de la TVA.
Sources juridiques :
Jurisprudences :
Articles 605 et 606 et suites
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150118/
Frais déductibles ; Ministère des Finances
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4140-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-20-20120912
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